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Las subidas de tipos están sacando del mercado a potenciales compradores. Inversores, extranjeros y ahorradores ganan presencia en el mercado.
Las recientes subidas de los tipos de interés están impulsando las compras de viviendas a tocateja en España.
Según los notarios, en febrero tan solo el 42,5% de las transacciones que se firmaron en el país se pagaron mediante un préstamo hipotecario, la cifra más baja en más de un lustro. En concreto, no se veían estos datos desde finales de 2017. Además, está cinco puntos por debajo del promedio de la serie histórica que empezó en 2007 (47,6%).
Compraventa de viviendas en España con y sin hipoteca
Sin embargo, hay grandes diferencias entre las CCAA. En Cataluña, por ejemplo, la compra de viviendas con recursos propios y con hipoteca se mantuvieron prácticamente empatadas en febrero, mientras que en Madrid y el País Vasco todavía destacan las operaciones financiadas con préstamos hipotecarios, con más de un 60% en ambos casos. En La Rioja y Navarra, el peso de las transacciones realizadas con hipotecas también supera la media nacional. Al otro lado de la tabla destacan Comunidad Valenciana, Murcia y Castilla-La Mancha, tres regiones donde se financian con hipoteca menos de un tercio de las compras de viviendas.
Los factores que explican este escenario
Detrás de estos datos se esconden varios factores, aunque el más destacado es el impacto que están teniendo las subidas de los tipos de interés en la demanda de vivienda.
Para Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, “la explicación es muy clara: la subida de tipos de interés ha expulsado del mercado a una parte de los demandantes de vivienda que ya no cumplen los criterios de riesgo de los bancos. Esto se ve perfectamente porque la caída de transacciones de compraventa es muy inferior a la de las hipotecas. Es decir, en números absolutos, casi el 100% de la caída de las compraventas es por menor número de hipotecas”.
Las cifras oficiales miran en esa dirección. Según los notarios, la firma de nuevas hipotecas acumula seis meses consecutivos de descensos interanuales en el conjunto del país y en los tres últimos la caída ha sido de dos dígitos (en diciembre la constitución de préstamos para la compra de vivienda bajó un 18,9%; en enero, un 14,8% y en febrero, un 23,5%). En cambio, las ventas suman cinco meses en negativo, solo dos de los últimos tres meses la caída ha sido superior al 10% y en febrero el descenso fue 10 puntos inferior al registrado por las hipotecas (-13,1%). Así, en el segundo mes del año se formalizaron 7.333 compraventas menos que en febrero de 2022 y 6.657 hipotecas menos.
Iñaki Unsain, experto inmobiliario y expresidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), también achaca a las subidas de los tipos de interés, que han pasado de estar en el 0% a acercarse al 4% en menos de un año, el hecho de que “muchísima gente ahora no tenga la suficiente solvencia para poder comprar y pagar las cuotas hipotecarias. Por eso han bajado de forma drástica las operaciones que se hacen con préstamos hipotecarios”. Y añade que “también influye que durante el año pasado se acumularon muchísimas compras apresuradas para aprovechar los tipos bajos de interés”.
Actualmente, el euríbor se encuentra cerca del 3,7% en tasa mensual, máximos desde finales de 2008, lo que está provocando un fuerte encarecimiento de las cuotas de las hipotecas a tipo variable. Mientras tanto, la mayoría de las hipotecas fijas que comercializa ahora la banca tienen un interés superior al 3%, según el comparador de idealista/hipotecas lo que ha reducido parte de su atractivo de cara a los consumidores. En el caso de las hipotecas mixtas (que incluyen un primer tramo fijo que luego se reconvierte en variable y que se han convertido en la gran alternativa para muchas familias), la mayoría de las ofertas se encuentra por encima del 2% en el tramo fijo.
Además de que muchos hogares no pueden optar a financiación en el contexto actual, Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), también recuerda que en los últimos meses están cobrando fuerza las operaciones de inversión y las protagonizadas por extranjeros, que en la mayoría de los casos se cierran con recursos propios.
“Parece razonable que el nuevo ciclo de tipos de interés propicie más operaciones de inversión en un contexto de inflación, pero también seguiremos viendo operaciones de reposición o de extranjeros, en las cuales el perfil de los compradores depende también en menor medida de la financiación”, recalca la analista.
En esta misma línea, Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, insiste en que el creciente peso de las compraventas de viviendas sin hipoteca “ya lleva tiempo, motivada por el empeoramiento de las condiciones de financiación de los préstamos hipotecarios y también por la escasa rentabilidad de los fondos de inversión o la volatilidad de la bolsa. El ahorro financiero de muchas familias se está trasladando al inmobiliario por las turbulencias de las economías mundiales. El inmobiliario, aunque no tenga liquidez inmediata, tienes menos volatilidad y, además, la gente tiene la sensación de que controla más este mercado. Por eso, las personas con liquidez prefieren dedicar su dinero a la vivienda”.
Según una encuesta de la empresa de origen francés Masteos, especializada en la inversión en vivienda de alquiler, España es el país europeo donde los particulares muestran más interés por la compra de una vivienda para destinarla al arrendamiento, según una encuesta que ha realizado a más de 8.000 ciudadanos de las principales economías del Viejo Continente. Tras los españoles (72%), los más interesados en rentabilizar su ahorro y patrimonio vía alquiler son los portugueses (67%) y los italianos (64%). En los demás países, menos del 60% de los particulares muestran interés por la vivienda de alquiler, siendo Alemania (41%) y Países Bajos (34%) los que cierran la clasificación. En el caso de España, la inversión inmobiliaria es la favorita de los particulares, por encima de las cuentas de ahorro, la bolsa o las criptomonedas.
En el caso de los extranjeros, conviene recordar que el volumen de compras de viviendas en España está en máximos. Según los Registradores de la Propiedad, en 2022 el 13,75% de todas las transacciones estuvo liderada por un comprador foráneo, la cifra más alta de la serie histórica. Y también fue un año récord en volumen absoluto, tras alcanzar 88.858 operaciones.
Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, también señala a los foráneos como uno de los perfiles donde más están viendo esta tendencia, sobre todo en el caso de “extranjeros que se trasladan a nuestro país -muy concretamente los provenientes de Sudamérica o China- trayendo su dinero y con facilidad para comprar en efectivo”. Y también destaca el caso de “los compradores de una segunda vivienda, generalmente en la costa o la montaña, con ahorros suficientes como para comprar sin necesidad de endeudarse con estos tipos tan altos que estamos viendo”. Otro perfil que destaca la red de agencias inmobiliarias es el de compradores que “complementan la financiación necesaria con préstamos de familiares cercanos como abuelos, hermanos o tíos, así como gracias a donaciones en vida de sus padres” y que, por tanto, no necesitan un préstamo hipotecario.
Una tendencia que se mantendrá durante meses
El director general de idealista/hipotecas cree que la tendencia actual seguramente se mantendrá durante los próximos meses, ante la previsión de que el Banco Central Europeo (BCE) siga subiendo los tipos de interés en la eurozona para doblegar la inflación. A pesar de que el mercado espera una moderación del ritmo de subidas en las próximas reuniones, no descarta que el precio del dinero suba otro medio punto desde los niveles actuales (hasta el 4%) o incluso más, si la escalada de los precios se mantiene muy por encima del nivel que considera óptimo el BCE.
Según los datos adelantados de Eurostat, la tasa de inflación general se situó en el 6,9% en marzo en la eurozona, por debajo del 8,5% de febrero, mientras que la inflación subyacente (que excluye los componentes más volátiles) marcó máximos históricos en el 5,7%. En ambos casos, la tasa está muy por encima del 2% considerado como el nivel de equilibrio por parte de la máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona.
En este escenario, desde Foro Consultores Inmobiliarios también insisten en que “en la situación actual, los que puedan cerrar las operaciones con recursos propios se van a convertir en los protagonistas del mercado de la vivienda”.
Por su parte, el expresidente de la AEPSI asegura que las compraventas de viviendas bajarán este año como consecuencia de la contracción de la demanda y el hecho de que muchos hogares no puedan acceder a una hipoteca por no cumplir los criterios de solvencia que estipula el sector financiero, aunque se muestra optimista de cara al futuro. “Al final las cosas se ponen en su sitio. Los bancos necesitan dar hipotecas y ya buscarán fórmulas para poder conceder financiación, mientras que, por el lado de los propietarios, pagar un tipo de interés del 4% tampoco es ninguna una locura, sino un coste bastante razonable. Por tanto, creo que esta situación se estabilizará en los próximos meses”, sentencia Iñaki Unsain.
