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El hachazo fiscal a la vivienda, cada vez más cerca: comprar o heredar será más caro

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A partir del próximo 1 de enero, la forma de calcular la base imponible de los impuestos sobre el Patrimonio, Sucesiones y Donaciones (ISD) y Transmisiones Patrimoniales (ITP) estará vinculada al valor de referencia del Catastro, diferente al valor catastral, y provendrá del resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante notario. Los abogados esperan un más que probable aumento de impuestos que recaudarán las diferentes comunidades autónomas.

El 1 enero de 2022 la base imponible de estos tres impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado. Y la normativa presume que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. Por ello, será el contribuyente el que tenga que demostrar que dicho valor de referencia no se corresponde con el que realmente tiene el inmueble. Se invierte, por tanto, la carga de la prueba, y se imputa al contribuyente, recalca José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Desde el despacho Sanahuja Miranda prevén que la recaudación de impuestos de las comunidades autónomas aumente el próximo año, en la medida en que hasta ahora venía aceptándose, sin ser objeto prioritario de inspección, un valor teórico basado en multiplicar el valor catastral por un coeficiente, cuyo resultado solía ser significativamente inferior al valor real de mercado.

“Supondrá un incremento de impuestos que recaerá en las arcas de las comunidades autónomas, en la medida en que el valor de referencia se asimilará, aunque se aplique un factor de minoración del 0,90, a un valor de mercado real y, en cambio, con anterioridad era habitual que un número significativo de transacciones de inmuebles de segunda mano se tributaran por el valor catastral multiplicado por el coeficiente, siendo este resultado habitualmente inferior al valor real de mercado del mismo”, explica Xavier López Villaécija, director del Área Fiscal del despacho Sanahuja Miranda Abogados.

“El valor de referencia se calculará todos los años haciendo una media del precio de los inmuebles por zonas de un mismo municipio, siendo, por tanto, similar a lo que sería el valor de mercado del inmueble objeto de transmisión”, añade el experto. 

Un nuevo factor de minorización para rebajar los impuestos 

Para evitar posibles desajustes o impuestos demasiado altos, el Gobierno ha anunciado que, una vez sean efectivos estos cambios, se establecerá un factor de minorización del 0,9 para ajustar las valoraciones de la forma más real posible.  

Con este ajuste de la base imponible, que afectará tanto a inmuebles rústicos como a inmuebles urbanos, se podrá rebajar hasta un 10% el pago del impuesto, para intentar corregir así las diferencias de precios que marquen los datos del Catastro.  

Indudablemente ayudará a indexar el coste fiscal a un valor de mercado más real, asegura el experto en relación con el factor de minorización del 0,9, “Dado que, entre otras consideraciones, las transmisiones de inmuebles usados suelen cerrarse por un precio inferior al teórico de mercado”.

Quien compre vivienda usada este año se librará del cambio fiscal

El contribuyente que compre una vivienda usada antes de que termine el año se librará de la subida impositiva al pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el tributo que grava la compra de casa de segunda mano. En 2022 no pagará impuestos por lo que le ha costado la casa, sino por su valor de mercado: el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro.

Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que, según recuerda José María Salcedo, no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc.

Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro. Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia.