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En el hipotético caso de que los tipos efectivos lleguen al 4%, casi el 30% de los actuales solicitantes no podrían acceder al mercado de compraventa.
El encarecimiento de la financiación ante la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) ha provocado que gran número de familias que hasta ahora podían aspirar a la compra con hipoteca de una vivienda ya no puedan hacerlo. Si en el escenario anterior a la invasión de Ucrania, cuando los tipos efectivos rondaban el 1% (el tipo medio que se paga por un préstamo sea este variable o fijo), sólo el 1,8% de las solicitudes hipotecarias gestionadas a través de idealista/hipotecas eran rechazadas por no tener unos ingresos familiares en los que la cuota hipotecaria representara menos de un 35%; en el momento actual (con unos tipos efectivos alrededor del 3%), el porcentaje de desestimaciones se incrementa hasta el 11,9% del total.
Para la realización de este cálculo, idealista/hipotecas ha analizado más de 14.000 solicitudes hipotecarias para la compra de una vivienda gestionadas por la compañía con más de 20 entidades financieras durante 2022, observando las cantidades solicitadas y los ingresos acreditados por cada familia para el cálculo. Se han descartado aquellas operaciones en las que el solicitante incumplía claramente los criterios básicos de riesgo bancario.
En el caso probable de que los tipos y los intereses suban en el corto plazo, expulsarían aún a más familias del mercado de compraventa. En un entorno con los tipos efectivos al 4% (que sería posible en caso de que el BCE subiera los tipos en 75 puntos básicos más) el porcentaje de rechazo por este motivo se incrementaría hasta el 20,2%. Aunque no es probable que los tipos superen el 4% en las próximas semanas, no es descartable que alcancen ese nivel a medio plazo. En este escenario, el porcentaje de familias expulsadas del mercado llegaría hasta el 29,6% en caso de llegar al 5%, e incluso alcanzaría el 39,7% en el caso de llegar al 6%.
Según Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, “la primera conclusión es la importancia que los precios de la financiación tienen para determinar el tamaño de la demanda de vivienda en venta y cómo su encarecimiento tiene un gran peso específico en la configuración del mercado. Además, nos muestra cuál puede ser el mapa sobre el comportamiento a corto plazo de gran parte de la demanda, que al verse expulsada del mercado se refugiará en el alquiler con el consiguiente aumento de la tensión de los precios de los arrendamientos. Desde un punto de vista estrictamente bancario, el sistema financiero también verá penalizado el número de préstamos que concede.
El incremento en euros de la hipoteca
Según los datos de idealista/hipotecas, la hipoteca media que han solicitado los españoles durante 2022 asciende 171.238 euros a devolver en 28 años. La cuota del primer año de quienes lo solicitaron a principios de este ejercicio, cuando rondaba el 1%, se situaba en los 585 euros mensuales, mientras que quienes la hayan firmado en la actualidad (con los intereses alrededor del 3%) estaría pagando 754 euros al mes. Quienes la contraten con los intereses al 4% pagarán 848 euros. En el caso de que los intereses llegaran al 5%, la cuota subiría hasta los 948 euros, mientras que llegaría a 1.053 euros en caso de alcanzar el 6%.
El responsable de idealista/hipotecas recalca que “no se puede obviar que el porcentaje de familias que quedan dentro de los márgenes aceptables verán cómo su riesgo también aumenta. El coste que tendrán que asumir para pagar las cuotas hipotecarias es mayor y la inflación impacta directamente en renta disponible por lo que se reducirá su capacidad de ahorro, o en los casos más al límite, su capacidad de consumo”.
Villén cree que “ante esta situación, las familias que estén valorando comprar una vivienda a corto plazo deberían siempre contemplar estos escenarios de manera realista, y si fuese necesario, tal vez reconsiderar el tipo de vivienda (al menos a nivel económico) al que optan; solamente un escenario en el que los precios inicien una rápida espiral bajista en los próximos meses podría amortiguar el impacto de la subida de tipos, algo que no parece que vaya a suceder, al menos en el corto plazo”.
CCAA donde más personas se verán afectadas
Baleares es la región en la que más familias se ven rechazadas por la falta de ingresos a la hora de comprar una vivienda, según los datos de idealista/hipotecas. El 18,9% de los solicitantes no pasaría el filtro de riesgo hipotecario (que la cuota de la hipoteca no suponga más del 35% de los ingresos) en el escenario actual de tipos al 3%, y alcanzaría el 30,5% en el caso de llegar los intereses al 4%. Le siguen Madrid, donde el 16,3% sería rechazado ahora y un 27,3% con el 4%; Euskadi, donde el 14,5% quedaría fuera y el 24% con el 4%; y Cataluña, con el 12,3% rechazado con el 3% y el 21,2% con el 4%.
En el lado opuesto, encontramos a las familias gallegas, de las que solo el 3,6% sería rechazada con los tipos actuales y un 9,4% en caso de crecer los intereses al 4%. En Cantabria, pasaría de un 5% de familias excluidas a un 13,3% en el caso de alcanzar el 4%, y en Extremadura pasaría de un 6% con las condiciones actuales al un 13,3% en caso de subida al 4%.
En cuanto al importe de los préstamos hipotecarios solicitados a través de idealista/hipotecas, Madrid es la autonomía en la que más dinero se pide: 216.516 euros de media, seguida por Cataluña (187.617 euros), Baleares (184.519 euros), Euskadi (160.414 euros) y Navarra (155.211 euros). En Murcia, por su parte, se piden las hipotecas más bajas (110.165 euros), seguidas de cerca por La Rioja (110.738 euros) y Castilla-La Mancha (118.097 euros).
La recomendación de Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, pasa por “asegurarnos de contar con la mejor oferta que haya en el mercado y valorar los diferentes escenarios que nos podemos encontrar. Ante una situación como la actual, lo más conveniente es contratar una hipoteca a tipo fijo o mixto, pues existen ofertas aún bastante competitivas, aunque muchas entidades financieras empiezan a ser reacias a concederlas o lo hacen a unos tipos muy elevados. Lo fundamental es estar protegido en estos próximos años, dada la incertidumbre de subida de tipos, sabiendo que en el futuro si el escenario de tipos o de ingresos familiares cambiara, siempre se puede optar por modificar las condiciones de la hipoteca, o cambiar de fija a variable. Y lo que es fundamental, obtener siempre varias ofertas personalizadas antes de decidir, lo que ahora es muy sencillo gracias a servicios de bróker hipotecario gratuitos como el de idealista/hipotecas, donde te gestionamos todo el proceso de solicitud hipotecaria con los bancos y te explicamos todos los detalles para que tomes la mejor decisión”.
