La vivienda se refuerza como refugio ante la inflación: se avecina más inversión, pese a los riesgos

España ha sido tradicionalmente un país de propietarios y la vivienda, uno de los principales activos que ha canalizado los ahorros de los particulares. Según los datos del Banco de España, el patrimonio inmobiliario de los hogares se sitúa en 5,78 billones de euros, en máximos desde 2010.

Pero en un escenario de incertidumbre como el que estamos viviendo, marcado por una elevada inflación, unos altos precios de la energía, un conflicto bélico en el este de Europa y posibles subidas de los tipos de interés en los próximos meses, muchos particulares se preguntan si la vivienda sigue siendo una buena opción para invertir o si conviene posponer la decisión para el futuro.

Según los expertos consultados por idealista/news, la vivienda se mantiene como una alternativa, ya sea para destinarla al alquiler o para reformarla y venderla posteriormente, aunque conviene evitar riesgos y analizar bien la operación antes de comprar. Repasamos por qué la vivienda es una alternativa para rentabilizar el ahorro, qué factores se deben tener en cuenta, cuáles son los riesgos que pueden presentarse y si en los próximos meses crecerá o no la inversión en vivienda.

La vivienda, ¿es ahora una buena inversión?

Miguel A. Alonso del Val, catedrático del Máster en Real Estate de la Universidad de Navarra, lo tiene claro: “En un escenario de inflación y de tipos de interés bajos, conviene invertir en valores como la vivienda, que otorgan cierta seguridad, permiten ahorrar y son garantía de cierta rentabilidad”, afirma.

Julián Salcedo, presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios, también defiende esa postura y recuerda que, para la clase media, la inversión en vivienda es una forma de proteger el ahorro a través de un activo real que no tiene la volatilidad de otras inversiones.

“Los economistas, en tiempos de incertidumbre, recomendamos a los inversores mantenerse en posición de liquidez. Además, la vivienda se ha encarecido en 2021 y seguirá subiendo en 2022 por el efecto combinado de la inflación y el encarecimiento de los materiales. Mi recomendación es favorable a la inversión en vivienda, por haberse convertido en un activo refugio, que permite cubrirse ante la inflación y las subidas de precio”, recalca Salcedo.

En esa misma línea, Eduard Amorós Kern, profesor del Área de Empresa de la Universidad Internacional de Valencia, recuerda que “mientras los tipos de interés continúen bajos y exista un cierto acceso al crédito, la vivienda se va a mantener como un sector en el que la inversión resulte atractiva. Mantener el dinero en una cuenta de ahorro, en la que no te ofrecen ningún tipo de interés, en un escenario de inflación va a suponer una pérdida de poder adquisitivo relativa. Frente a esto, puede ser interesante que parte de nuestros ahorros estén invertidos en aquellos productos que tengan demanda, como es el caso de la vivienda en estos momentos”. Además, insiste en que “el suelo es un bien finito”, por lo que “en el largo plazo va a resultar rentable invertir en vivienda”.

Por su parte, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, explica que “la vivienda, además de ser el espacio en el que se realiza toda persona, y donde desarrolla su proyecto vital, es una inversión que se revaloriza a futuro. Por lo tanto, siempre que las ratios de endeudamiento lo aconsejen y que no nos encontremos en el pico más alto de precios, es interesante adquirir una vivienda”.

En qué fijarse al invertir en vivienda

A pesar de que economistas y profesionales inmobiliarios valoran de forma positiva la inversión en vivienda, también recuerdan que hay muchos factores que van a determinar la rentabilidad de la operación. En líneas generales, recuerdan la importancia de no endeudarse en exceso, pensar a largo plazo y analizar el mercado en busca de un inmueble bien ubicado y con características que se adecúen a la demanda.

“La inversión en vivienda siempre es buena, y en estos momentos puede convertirse en un valor refugio, pero no todo vale. Como en cualquier otra inversión, no hay que dejarse llevar y lo primero es analizar el activo que queremos comprar y sus expectativas. Y otro punto importante es destinar a la vivienda un porcentaje del patrimonio, no centrarse solo en inmobiliario”, destaca Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios.

Corral también explica que, en el caso de destinar la vivienda al mercado del alquiler, conviene “encajar la ecuación de inversión y renta esperada”. Por tanto, recomienda “elegir un mercado con demanda contrastada y con tipos de demanda complementarias. Es decir, que se pueda alquilar como vivienda de larga duración, turística e incluso como oficina, y eso se consigue más en los centros urbanos”. Además, aconseja negociar bien las cláusulas de revisión de la renta en el contrato, teniendo en cuenta la inflación.

El profesor de la Universidad de Valencia, por su parte, ve imprescindible “tener claro que, si vamos a desprendernos de un capital para invertir, es porque no lo vamos a necesitar en el corto plazo. Y más cuando la inversión en vivienda es importante entenderla en el largo plazo”.

A partir de aquí, añade Amorós Kern, “lo conveniente es estudiar mucho el mercado. Cuanta más información tengamos, podremos ser más certeros en nuestra decisión. Esto es, analizar cómo han evolucionado los precios de una zona, tanto de compra como de alquiler, conocer en qué momento se encuentran, cuáles son los factores que pueden provocar subidas o bajadas, qué demanda y tipología de demanda de alquiler existe en la zona (turistas, profesionales, estudiantes…), qué costes voy a tener asociados a la inversión, qué tipo de interés voy a obtener con la inversión o qué factores de riesgo existen”.

El catedrático de la Universidad de Navarra explica otra de las claves: que no se produzca un sobreendeudamiento con la compra, que no se compre a crédito y que no se espere de esta inversión una rentabilidad especulativa a corto plazo.

En su opinión, es bueno contar con una aportación inicial de ahorro que no sea inferior al 25% del valor del bien comprado, aunque lo aconsejable es contar con el 30%-35%, para que la economía familiar o personal no se vea tensionada ante cualquier repunte de los tipos de interés o de la inflación, como ahora sucede.

Alonso del Val también insiste en que la localización del inmueble, su distribución y la calidad constructiva es fundamental para la inversión, “ya que es una condición clave para la transmisión futura a terceros”. Por ejemplo, recuerda que el hecho de que la vivienda tenga terraza es un valor que ha llegado para quedarse tras la pandemia, mientras que no es recomendable invertir en activos muy singulares, con poca demanda futura, o en edificios de mala arquitectura o deficiente construcción, porque podrían tener una difícil salida al mercado.

En este sentido, el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria recuerda que, a pesar de que durante la pandemia ganaron atractivo las pequeñas poblaciones y los chalets, “los barrios tradicionalmente consolidados de las ciudades han recuperado ya todo su interés. Incluso ahora se da el caso de que la importante subida del precio de la luz y el gas que ya tenemos encima, y que no sabemos hasta cuando durará, ha hecho perder interés en las grandes viviendas unifamiliares, donde los gastos en calefacción y aire acondicionado pueden ser inasumibles”.

Por último, Duque también recomienda tener en cuenta el grado de mantenimiento tanto de la vivienda como del edificio, la orientación y las vistas de la misma, la altura, y adicionalmente esos servicios cada vez más demandados como son el garaje en el mismo edificio, piscina o zonas de ocio y jardín”. Así, es clave conocer bien los costes a asumir.

Los principales riesgos a vigilar

Los expertos consultados insisten en la necesidad de invertir con prudencia y sin olvidar riesgos como la probable subida de los tipos de interés este año, sobre todo si parte de la compra exige financiación bancaria, o la regulación del alquiler, en caso de que el inmueble vaya a ser destinado el arrendamiento. Y también alertan del peligro de comprar una vivienda sobrevalorada y del impacto que puede tener la pérdida de capacidad adquisitiva de los inquilinos.

Uno de los principales riesgos está en las subidas de los tipos de interés, sobre todo si el pequeño inversor necesita financiar buena parte de la operación con hipoteca. El mercado descuenta que el Banco Central Europeo (BCE) encarecerá el precio del dinero este año, probablemente a la vuelta del verano, lo que supondrá un desembolso extra vía intereses de los préstamos. Para cubrir este riesgo, los expertos recomiendan apostar por las hipotecas fijas, que permiten desvincular las cuotas mensuales de los vaivenes de los tipos de interés y el euríbor, aunque alertan de que esta alternativa será cada vez más cara.

En este sentido, Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, aconseja “hacer números a la hora de buscar financiación, comparar bien las diferentes ofertas y escoger lo que más conviene en cada caso”, aunque reconoce que a título personal escogería un préstamo fijo.

Por otro lado, el presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios pone el foco en la regulación y en la inseguridad jurídica que existe actualmente en el mercado del alquiler.

“La vivienda como inversión ofrece una rentabilidad reducida, pero positiva, si bien las medidas previstas en el Proyecto de Ley de Vivienda limitan la capacidad de los propietarios para fijar las rentas y otras condiciones, de forma que existe una gran incertidumbre acerca del rendimiento que se podrá obtener una vez que entre en vigor (si es que llega a entrar). Pero el riesgo mayor es la posibilidad de expropiación del derecho de uso, como ya han hecho varias comunidades autónomas, en caso de tener la vivienda desocupada. Eso es algo que deben tener muy en cuenta los inversores en vivienda”, expone Salcedo.

Por tanto, su recomendación es analizar la normativa que regula el alquiler de vivienda en la zona antes de invertir, y apostar por localizaciones como Madrid, donde la oferta de viviendas es reducida y la demanda elevada y, sobre todo, donde no entrarán en vigor medidas que limiten las rentas, como ha asegurado el Gobierno regional.

Otro riesgo que detectan desde Alfa Inmobiliaria es comprar una vivienda sobrevalorada. “Con inflación, cada día que tengamos nuestros ahorros en el banco estos están perdiendo su valor y ante la previsión de que nos enfrentamos a un largo periodo de inflación, las viviendas subirán de precio. Esto nos indica que lo más rentable es intentar comprar cuanto antes, pero siempre analizando bien el mercado, o dejándose asesorar por un agente de la propiedad inmobiliaria, pues ya estamos también viendo sobrevaloraciones injustificadas de viviendas, a la espera precisamente de este efecto”, alerta Duque.

En esa línea, el profesor de la Universidad de Valencia recomienda plantearse los escenarios pesimistas en una inversión. “Por lo general solemos realizar análisis muy optimistas y subjetivos a la hora de invertir. Durante la anterior burbuja inmobiliaria todo el mundo pensaba que la vivienda siempre subía de precio, y pocos recordaban el período de los años 90 con caída de precios que sufrió la vivienda. Empiezan a caer en el olvido los efectos devastadores de la última burbuja inmobiliaria y de quienes habían comprado una vivienda a un precio muy alto”, alerta Eduard Amorós Kern.

La analista inmobiliaria Beatriz Toribio también pone sobre la mesa otros factores que podrían suponer un riesgo para la inversión: por ejemplo, un posible encarecimiento mayor del esperado de las viviendas de obra nueva, retrasos en las entregas de los inmuebles o el impacto de las subidas del IPC en el bolsillo de los inquilinos.

Por un lado, Toribio afirma que “las tensiones inflacionistas que estamos sufriendo tendrán un impacto directo en el alza de los precios y la más afectada va a ser la vivienda de obra nueva. El encarecimiento de las materias primas y materiales imprescindibles para la construcción y la crisis de suministro de los mismos como consecuencia de la guerra, provocarán mayores alzas de precios de las previstas y retrasos en las entregas de las nuevas promociones”. En el caso de los contratos, la analista recuerda que, puesto que la mayoría están referenciados al IPC, “los potenciales arrendadores tendrán que sopesar si trasladan estas subidas a sus inquilinos, ya que, en un contexto de elevada inflación, el poder adquisitivo de muchas familias se verá afectado y podría provocar problemas a nivel de impagos o de finalización de contrato por parte de aquellos inquilinos que necesiten un alquiler más barato”.  

Se avecina más inversión en vivienda

A pesar de que el escenario actual invita a la cautela, ya que todavía no está claro si veremos subidas de los tipos de interés, cuándo bajará la inflación o cuánto tiempo durará el conflicto entre Rusia y Ucrania, los expertos consultados prevén que la inversión en vivienda siga al alza en los próximos meses.

La red Alfa Inmobiliaria reflejaba en un estudio reciente que un 10% de las viviendas intermediadas por la cadena, que tiene actualmente más de un centenar de agencias franquiciadas en España y otras 110 a nivel internacional, ya tiene como destino la inversión. De este total, aproximadamente un 90% son inversores que han comprado para alquilar y un 10% que va a reformar y vender inmediatamente.

Por otro lado, la consultora JLL estima que la vivienda de alquiler será el activo estrella de la inversión inmobiliaria en España en el primer trimestre del año, en el que podría llegar a captar unos 1.000 millones de euros, más de una cuarta parte del total. Toda una señal de que la inversión irá a más en los próximos meses.

Según el presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios, la inversión en vivienda es prácticamente “la única que no se va a ver afectada a la baja por la inflación” y cree que de cara al futuro seguirá creciendo, aunque previsiblemente a tasas moderadas.  

El catedrático del Máster en Real Estate de la Universidad de Navarra también sostiene que la inversión en vivienda ha cogido fuerza en los últimos meses y adelanta que, “a juzgar por la demanda de suelo en las zonas de buena localización, es una tendencia sostenida que no va a reducirse durante este año pues, a pesar de las circunstancias externas, hay una demanda no satisfecha que se acumuló durante los años de crisis financiera”.

Un argumento que también apuntan desde RTV Grupo Inmobiliario. “Todavía existe mucha demanda insatisfecha que debería haberse realizado durante los años de la pandemia. Y los altos niveles de inflación, y la previsión de que se mantengan en el medio plazo, atraerán a inversores al mercado residencial, incrementando el número de transacciones”, sostiene el grupo.

Por último, el subdirector general de donpiso recuerda que, tras la pandemia, lo primero que se recuperó fue la inversión por parte de los grandes inversores, aunque prevé que cada vez más pequeños ahorradores se incorporen al mercado, si la inflación se mantiene en unos niveles elevados. “Cuando las cosas vuelvan a su cauce y se eliminen las tensiones podría producirse un rebote con alzas incluso superiores a las vistas hasta ahora”, concluye Bermúdez.