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Todo lo que hay que saber del nuevo tope al incremento anual de los contratos de arrendamientos en viviendas que estará en vigor hasta el 30 de junio.
La última medida del Gobierno en materia de vivienda afecta a la actualización anual de la renta que pactan el propietario e inquilino en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, , dentro del Plan Nacional de Respuesta de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
Durante los próximos tres meses, a los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) que les toque la revisión anual tendrá que limitar la subida del alquiler al 2%, de forma general. Resolvemos las principales dudas de los caseros e inquilinos ante la situación actual.
¿Cuándo se produce la actualización de la renta del alquiler?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su artículo 18, que durante la vigencia del contrato, (tras la última actualización de 2019 se encuentra en 5 años, antes de marzo de ese año era de 3 años) la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.
¿Se aplica automáticamente la subida anual en los alquileres?
No, para aplicar un incremento de la cuota anual del alquiler, debe aparecer expresamente en el contrato. Si no hay un pacto expreso contenido en el contrato, no se aplicará ninguna actualización de rentas, según el artículo 18 de la LAU tras esta última modificación de 2019 “En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.”
Además, en el caso de que sí hubiera un pacto en el contrato para actualizar la renta cada año, pero no se detalla el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará en referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que actualmente se encuentra en el 2%, y que es el que ha decidido el Gobierno que se aplique con estas medidas extraordinarias.
Por lo general, en la mayoría de contratos existe el pacto para incrementar la renta cada año, y es el Índice de Precios al Consumo (IPC) el índice de referencia establecido. El propio artículo 18 de la LAU confirma que “el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato”.
Soy un pequeño propietario, ¿me afecta este límite en la renovación anual del alquiler?
Sí, el Boletín Oficial de Estado (BOE) aclara que debe haber un nuevo pacto entre las partes. Propietario particular e inquilino pueden pactar el tipo de subida de la renta cuando toque la revisión. También pueden pactar no subirla, o por encima o por debajo del IGC.
Pero añade que, en caso de no llegar a acuerdo entre el pequeño arrendador y el arrendatario, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad en la fecha que toque la actualización. Ahora mismo en el 2%.
“Se tomará como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato”, concreta el BOE.
¿Qué es el Índice de Garantía de Competitividad (IGC)?
El Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) es el dato corregido del Índice de Precios al Consumo (IPC) armonizado de la Eurozona. Se calcula como la media del IPC de todos los países que tienen el euro, pero corregido para ajustar la pérdida de competitividad que España acumula desde 1999.
Actualmente se encuentra en el 2,02% tras su última publicación en marzo, correspondiente a enero. La próxima revisión será el 22 de abril sobre el IGC de febrero. Este Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) lleva solo 6 meses en el terreno positivo desde su creación en 2015.
Apenas desde agosto de 2021, cuando alcanzó el 0,53%, dejó atrás más de cinco años en negativo. Desde entonces no ha parado de subir hasta el 2,02% actual, su tasa más alta en estos más de siete años.
Su dato mínimo fue con el que arrancó en enero de 2015 (-3,37%). Sin embargo, el Instituto Nacional de Estadística (INE), que es el organismo encargado de su cálculo y su publicación mensual, aclara que cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0%, se tomará este valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación de la regla de no revisión. Cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2%), se tomará este valor como referencia. De esta forma, se asegura que los contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo.
El propietario es un gran tenedor, ¿cómo puedo hacer si ahora me toca la revisión del contrato?
En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, también debe llegar a un acuerdo de rentas en la actualización de la cuota anual con el inquilino. En este caso, no podrá exceder el del 2% que marca el IGC.
El BOE apunta que “el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación”.
Se entenderá como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
¿Cómo puedo saber si mi arrendador es gran tenedor?
Una posibilidad es solicitar una nota de localización al Registro de la Propiedad. De esta manera el inquilino verá cuántas propiedades tiene el casero en territorio nacional. No obstante, para saber qué inmuebles tiene (vivienda, garaje, parcela rústica, etc.), deberá solicitar además una nota simple.
¿Desde cuándo entra en vigor esta medida de limitar la subida de la renta?
El Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, fue aprobado por el Consejo de Ministros el pasado martes, y se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el miércoles 30 de marzo de 2022.
En la disposición final cuadragésima tercera se comenta que “Este real decreto-ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado”, lo que pone como fecha de inicio el 31 de marzo de 2022 hasta el 30 de junio de 2022
Mi alquiler se ha renovado este marzo, ¿puede entrar en el límite del 2%?
El Boletín Oficial del Estado no hace ninguna referencia a alguna retroactividad sobre la medida en el mercado de alquiler, ni sobre ninguna. De hecho, incide en que afectará a los contratos de alquiler “cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley (31 de marzo) y el 30 de junio de 2022”.
Los alquileres a los que les haya tocado la revisión durante marzo y en el contrato se estipule que se actualizarán con la variación del IPC, la propia LAU confirma que se tomará como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Pese a que este 30 de marzo se ha conocido el dato adelantado del IPC de este mes, en un nuevo récord desde hace casi 40 años del 9,8%, la actualización de la renta se basa en el 7,6% de tasa definitiva de la inflación de febrero. El dato definitivo de marzo se conocerá el próximo 13 de abril.
¿A cuántos alquileres de viviendas afectará esta medida?
Según los datos de la Encuesta de Hogares del Instituto Nacional de Estadística (INE) existen más de 3,5 millones de alquileres de vivienda firmados en España. El propio Gobierno ha estimado que la medida se podrá aplicar sobre una cuarta parte de ellos, en torno a 875.000 contratos.
Según los cálculos de idealista, este límite establecido por el Gobierno en la renovación anual de los contratos de alquiler supondrá una pérdida para los propietarios de unos 560 millones de euros en los próximos tres meses.
¿El límite en la renegociación de la renta del alquiler se puede aplicar a otro tipo de inmuebles?
No, sobre locales comerciales, naves o garajes no está establecido este límite a la actualización de la renta. El texto normativo publicado en el BOE habla expresamente de contrato de alquiler de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
