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Poco a poco van aumentando las probabilidades de que suban los tipos de interés a lo largo del año 2022. Sería el primer repunte del precio del dinero en casi una década y, según economistas y expertos del mercado hipotecario, respondería al intento del Banco Central Europeo (BCE) de contener la inflación.
Esta decisión vendrá acompañada de una subida del euríbor y un encarecimiento de las hipotecas variables como telón de fondo, por lo que nos encontramos en un buen momento para cambiar la hipoteca y pasar de hipoteca variable a fija, lo que nos permitirá protegernos contra la hipotética subida de los tipos.
¿Por qué van a subir los tipos de interés y cómo influyen en la cuota de la hipoteca?
Existen diversos factores que explican por qué el Banco Central Europeo (BCE) tiene previsto subir los tipos de interés, algo que, probablemente, suceda en otoño de 2022. Pero la principal causa es la inflación.
La inflación es la subida de precios y, cuando es excesiva, es negativa para la economía. En estos casos, los bancos centrales, como sucede con el BCE, pueden realizar determinados ajustes con las herramientas que tienen a su alcance para contener la inflación o, al menos, minimizar su impacto. Y la principal medida que puede tomar para frenar la escalada de los precios es subir los tipos de interés.
Al subir los tipos de interés, se reduce la financiación y, con ella, el consumo, lo que también minimiza la demanda. Lo que, a su vez, se espera que permita frenar el alza de los precios. Sin embargo, subir los tipos de interés afecta a todos los elementos de la economía y, muy especialmente, a las hipotecas, ya que los tipos determinan gran parte de la cantidad de intereses que pagamos por los préstamos.
¿A qué hipotecas afecta la subida de los tipos de interés?
Al hablar de la subida de los tipos de interés es importante distinguir entre interés fijo o variable. En este sentido, las hipotecas a tipo fijo, precisamente por ser a tipo fijo, no se van a ver afectadas por la subida de los tipos de interés pronosticada. Es decir, si tenemos una hipoteca fija, la subida de los tipos de interés no nos afectará. Ya en 2021 estos préstamos batieron récord de contratación en España, con más de 260.000 operaciones.
No obstante, las hipotecas variables sí que se van a ver directamente afectadas. Con la subida de los tipos de interés, a partir de la siguiente revisión desde la subida, pagaremos más intereses por el capital que el banco nos ha prestado para comprar nuestra casa. Y ya hay previsiones que apuntan a que el euríbor a 12 meses podría volver a terreno positivo este mismo año. Según el servicio de estudios de Caixabank, el indicador podría terminar el año en torno al 0,13% y situarse cerca del 0,85% en 2023.
¿Me puedo cambiar de hipoteca variable a fija?
En esta situación, muchos se preguntan si pueden cambiar su hipoteca de tipo variable a tipo fijo. Y la respuesta es que sí. De hecho, teniendo en cuenta las circunstancias y las previsiones, es lo más recomendable que se puede hacer ahora. Es decir, hacer el cambio antes de que los tipos de interés suban y empecemos a pagar más por nuestra hipoteca.
Al cambiar una hipoteca de tipo variable a tipo fijo, pagaremos siempre lo mismo: desde la primera a la última cuota. De esta forma, nos protegemos de posibles futuras subidas, tanto a corto como a largo plazo.
¿Cómo puedo pasar de hipoteca variable a fija?
Es evidente que es mejor contar una hipoteca fija en vez de variable con previsiones de subida del euríbor. Para pasar de hipoteca variable a fija es necesario negociar con el banco para cambiar los términos del contrato de la hipoteca variable. Es lo que se conoce como novación de la hipoteca. A partir de esta operación, renegociamos con el banco las condiciones del préstamo y, entre otras posibilidades, nos permite cambiar el tipo de interés por el que pagamos la hipoteca. Por ejemplo, de variable a fijo.
Otra posibilidad es mediante la subrogación de la hipoteca. En este caso, lo que hacemos es llevar nuestra hipoteca a otro banco y, con el cambio, llevar a cabo las modificaciones que queramos y que el nuevo banco esté dispuesto a aceptar. Es decir, aprovechamos el cambio para realizar la renegociación de las condiciones de la hipoteca. Esta es la mejor opción si, por ejemplo, hemos solicitado la novación de la hipoteca a nuestro banco actual y nos la ha denegado.
¿Cuánto cuesta pasar de hipoteca variable a fija?
Hay que tener en cuenta que cambiar de hipoteca variable a fija no es gratis. Tanto si se hace mediante novación o subrogación, en ambos casos debemos pagar una comisión asociada a cada operación.
La cantidad de esta comisión dependerá de lo establecido en nuestro contrato de hipoteca. No obstante, hay que recordar que, desde la ley hipotecaria que entró en vigor en 2019, estas comisiones están limitadas por ley. Por ello, en el caso de la comisión por novación, nos vamos a encontrar que esta puede oscilar entre el 0 y el 1% de la hipoteca. Mientras que en el caso de la comisión por subrogación esta irá desde 0 a 0,50%, dependiendo de la antigüedad del préstamo.
¿Cuál es la mejor subrogación de hipoteca?
Si finalmente optamos por la subrogación de la hipoteca para pasar de hipoteca variable a hipoteca fija, es indispensable comparar hipotecas antes de decidirnos por un producto u otro. Al igual que sucede cuando vamos a pedir una hipoteca por primera vez, cada producto hipotecario ofrece características concretas que se pueden ajustar más o menos a nuestras preferencias o necesidades como cliente.
Por ello, no se puede hablar realmente de que haya una mejor o peor hipoteca para hacer la subrogación, sino que esto dependerá de las características concretas de cada cliente. De esta forma, lo más recomendable que se puede hacer si vamos a cambiar nuestra hipoteca de banco es comparar hipotecas y, cuando hayamos encontrado aquellas que más nos convencen, solicitar ofertas personalizadas. Con las ofertas ya sobre la mesa, podremos escoger aquella que mejor se adapte a nuestras condiciones y realizaremos el cambio de hipoteca de tipo variable a tipo fijo.
